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¿Es el desarrollo inmobiliario una alternativa rentable?

La construcción es un sector con mucha presencia de Pequeñas y Medianas Empresas (PYMES).

La importancia se amplía significativamente cuando se consideran los efectos indirectos ya que es una actividad que encadena demandas hacia atrás y delante de diversos insumos y servicios. Desde productos como las materias primas, el cemento y los bienes de diseño, cerámicos o muebles, hasta los servicios como el inmobiliario. Este último es de suma relevancia para las PYMES, ya que está mayormente representada por este grupo de empresas.

¿Qué sucedió en lo que va del año con la construcción? Luego de la mejora de los indicadores en el primer trimestre, entre abril y junio la actividad se mantuvo prácticamente estable, así lo señalan indicadores adelantados como el Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción-ISAC (1), índice de frecuencia mensual.

A lo largo del segundo trimestre el comportamiento no fue homogéneo: con aumento del nivel de actividad en los dos primeros meses (+0,2% y +,19% desestacionalizado) y una fuerte caída en junio (-4,2%).

Una serie de factores atípicos se dieron en el sexto mes del año que difícilmente se repitan en los próximos: las lluvias que triplicaron el promedio histórico del mes; y una menor cantidad de días hábiles (17 vs 22) respecto al mes previo.

En la comparación interanual, aún registra caídas de dos dígitos (-8,4% en junio), capturando el desplome de la actividad que se dio fundamentalmente en el segundo semestre de 2018. Es así que la caída acumulada desde el último pico (dic-17) es de -14,2% en tanto que la recuperación desde el último piso (dic-18) es de +8,2%.

Las PYMES que construyen acompañan el desempeño general de la actividad del sector.

De acuerdo con el Estimador Mensual de la Actividad de las PYMES Constructoras (2) a mayo la actividad acumula una baja de 13,1% interanual, caída superior a la observada en igual período para el total del sector.



El reciente salto del tipo de cambio y la volatilidad que acompañó el proceso, el escenario de incertidumbre política y de transición, las elevadas tasas de interés, la recesión económica, la pérdida del poder adquisitivo de los ingresos familiares y el recorte de los gastos de capital del sector público previsto para atender las erogaciones de las nuevas medidas adoptadas imprimirán un sesgo negativo sobre el sector de la construcción (pública y privada), no previéndose una mejora hasta entrado 2020.

El débil desempeño de la construcción desde 2018, luego de dos años de recuperación, se explica (al menos en parte) por una menor actividad privada: tanto de obra residencial como comercial. Indicadores parciales reflejan este hecho: retracción de la escrituración, de la superficie autorizada para la edificación y del otorgamiento de créditos hipotecarios.

De acuerdo con el reporte de julio de 2019 de ZonaProp, las transacciones de compra-venta en CABA registran una baja de 40% interanual, ciclo de contracción iniciado a mediados del año pasado. De esta manera se incrementó la acumulación de stock en el mercado: el volumen de avisos de unidades en venta creció 50% interanual.

Sin embargo, el ajuste de los precios es lento. Los valores comenzaron a caer recién en abril pasado (casi un año después del desplome de las transacciones) y llevan acumulado sólo una baja de 0,5% en lo que va del año, alcanzando el metro cuadrado en CABA un precio promedio de 2.545 USD/m2.



Este hecho refleja que los argentinos seguimos siendo “ladrilleros”: preferimos mantener la propiedad antes de ajustar el precio para lograr una venta más rápida. ¿Esta decisión se basa en criterios estrictamente económicos? Analicemos la rentabilidad anual de una inversión inmobiliaria en relación a otro tipo de inversión segura.

Según el mismo reporte de ZonaProp, alquilar un departamento de dos ambientes en CABA cuesta $15.708 por mes, creciendo en los primeros siete meses del año 17,2%, por debajo de la inflación minorista.

La relación alquiler/precio disminuyó a 3,3% anual, ubicándose en zona de mínimos históricos: la devaluación del peso de 2018 mantiene el alquiler medido en dólares en valores bajos en relación al precio de las propiedades. Es de preverse que la rentabilidad sufra una nueva baja en los próximos meses luego de la reciente suba del tipo de cambio. Actualmente se necesitan 30,6 años de alquiler para recuperar la inversión.

La gran disparidad de los precios de las propiedades, tanto a nivel nacional como al interior de CABA, y las diferencias en los valores de los alquileres llevan a grandes dispersiones en la rentabilidad de este tipo de inversión.

Los precios de las propiedades pueden variar considerablemente, incidiendo sobre ello la cercanía a medios de transportes públicos o áreas de trabajo, el nivel de seguridad, la cantidad de hospitales, escuelas y centros comerciales, gastronómicos o culturales.

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Como se mencionó, en base a las estadísticas elaboradas por ZonaProp, en la Ciudad de Buenos Aires el precio promedio de un departamento es de 2.545 USD/m2. Pero, la variación entre el barrio más caro, Puerto Madero, y el más económico, Villa Lugano, es de 578%.

Los cinco barrios más económicos en CABA son: Floresta (2.024 USD/m2), Parque Avellaneda, La Boca, Constitución y Villa Lugano (1.220 USD/m2).

La disparidad de precios es importante a nivel nacional. Mientras que en CABA el precio promedio de un departamento es de 2.545 USD/m2, en la Ciudad de Córdoba es de 1.549 USD/m2 y en Rosario de 1.839 USD/m2. En estas dos últimas ciudades las variaciones entre barrios también son relevantes.

En la ciudad de Córdoba se registra una diferencia de 313% en el precio entre el barrio más caro, Villa Belgrano a 2.345 USD/m2, y el más barato, San Vicente a 748 USD/m2.

En Rosario, el barrio Las Malvinas tiene el precio por metro cuadrado más elevado (2.683 USD/m2) y José Ignacio Rucci el más bajo (605 USD/m2), la variación entre ambos es de 443%.

 



Así, mientras la estimación promedio de rentabilidad en CABA arroja unos 30,6 años de recupero de la inversión, para una propiedad en Constitución, Balvanera y Parque Patricios el recupero se alcanza en 25 años.



La rentabilidad bruta se reduce si se considera que existen períodos (dentro del plazo de 30 años) en los que un departamento no se alquila.

Según estimaciones de Reporte Inmobiliario, si un departamento de 85 metros se mantiene sin inquilino por un tiempo prolongado, el propietario necesitaría gastar en mantenimiento $137.409 al año entre expensas, ABL, agua y mantenimiento general; sin contar los abonos por servicios (gas, luz, teléfono, cable, Internet) ni tampoco los impuestos por bienes personales. De esta manera, la renta neta se ubica por debajo de 3%, posiblemente más en torno al 2% anual.

Teniendo en cuenta que una de las inversiones más seguras globalmente (Bono del Tesoro de los Estados Unidos) a 30 años rinde hoy en torno al 2% anual, ¿cuál es la racionalidad de atesorar en propiedades?

Entender por qué los argentinos solemos refugiar nuestros ahorros en “ladrillos” requiere de un análisis de la historia de nuestra economía. Según el estudio realizado por el Grupo Construya, en los últimos 20 años el dólar perdió anualmente 2,1% de su valor, en tanto que el precio del metro cuadrado se incrementó. Así, quien compró dólares en 1998, en 20 años perdió 60% de poder adquisitivo en términos de un metro cuadrado ya que el valor del metro cuadrado subió un 160%.

Por este motivo, el momento que atraviesa el mercado brinda la oportunidad de construir con calidad y bajos costos (según la Cámara Argentina de la Construcción, los costos de la construcción en dólares disminuyeron 25% desde abril de 2018), obteniendo así beneficios a largo plazo.

 

(1) Indicador elaborado por el INDEC que sintetiza los principales materiales de la construcción ponderados por participación en la actividad.

(2) Índice elaborado por la Confederación de PYMES Constructoras (CPC) a partir del ISAC y el nivel de empleo registrado en pequeñas y medianas empresas del sector. Los valores muestran la evolución en el nivel de actividad de las empresas pequeñas y medianas del sector a lo largo de todo el país.

 

Damián Di Pace es analista económico, autor del libro "Economía Pyme"